Huit choses pour démystifier le Investissement Immobilier

17 octobre 2022 Non

L’objectif d’un investissement locatif réussi est de dégager un rendement supérieur à ceux proposés par d’autres placements d’épargne comme le Livret A ou le fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie . Dans un contexte de baisse de rentabilité des placements financiers classiques, investir dans la pierre s’affirme comme une valeur sûre et rentable pour construire un patrimoine. La pierre papier, c’est un placement financier utilisant un parc immobilier comme support. Si la propriété ne peut être louée ou revendue avec un bénéfice, elle ne sera qu’un gouffre financier. Toutefois, pour être certain de réussir son opération, il est important de calculer sa rentabilité dite “nette-nette”. La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal réservé aux investisseurs payant leur impôt en France. Devant la forte accumulation de l’épargne, les inquiétudes sur les retraites et les récentes perspectives d’une inflation durable, les investisseurs entrent dans une logique de plus en plus défensive. Il n’est plus possible d’ajouter de nouvelles actions de SIIC dans un PEA depuis cette date. Notez aussi que le confinement a pu créer des besoins nouveaux (ou tout au moins des envies nouvelles) et ce n’est pas le développement du télétravail qui va freiner ces changements de paradigme. Il n’est jamais trop tôt pour commencer, et commencer peut simplement signifier prendre un livre et s’instruire.

Même avec un petit salaire, vous pouvez commencer à parfaire votre éducation financière et regarder côté pierre papier où le ticket d’entrée commence à 100 €. Une société détient un bien d’une valeur de 1 000 000 € libre de prêt, loué 4 500 € par mois. À moins d’avoir un budget illimité, investir dans l’immobilier nécessite d’en passer par l’obtention d’un crédit auprès d’une banque ou de tout autre organisme de prêt. La pierre est encore considérée par beaucoup d’investisseurs comme une valeur refuge, portée par les facilités de crédit immobilier. Par conséquent, plus votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est élevé, plus le rendement locatif net après impôts est faible. Dernier avantage de l’ancien, il est souvent plus facile de se projeter sur un bien ancien puisqu’il est visitable et concret, à la différence d’une acquisition sur plan comme c’est souvent le cas pour les logements neufs (VEFA). En tant qu’unique propriétaire, vous êtes entièrement responsable en cas de réfection de toiture ou de reprise de la façade par exemple. Par exemple, les studios particulièrement recherchés par les investisseurs pour leurs rendements plus élevés présentent un risque de vacance locative supérieur aux deux ou trois pièces, car ils attirent des profils de jeunes étudiants ou travailleurs pour des périodes en moyenne d’un an ou deux.

4 façons de réaliser votre investissement immobilier

Néanmoins, le budget des dépenses annuelles peut se révéler inférieur, ou à l’inverse supérieur, à cette estimation moyenne de 30%. Par exemple, la taxe foncière varie fortement d’une commune à l’autre. Pour la première partie, vous devez être capable de connaitre par où commencer et comment investir en toute sécurité. Pensez donc à prévoir une épargne de sécurité pour pallier ce risque. Par ailleurs, il est également recommandé d’anticiper le risque de vacance locative. Lorsque vous effectuez vos calculs de rentabilité, il est conseillé de prendre également en compte le risque de vacance locative. Il est donc préférable d’effectuer des calculs précis, en fonction du bien immobilier visé. Le principe est de projeter à court, moyen, voire à long terme l’évolution des revenus, mais aussi des dépenses (les frais liés à l’entretien du bien immobilier, les charges, les impôts…). Celle-ci prend en compte l’ensemble des charges, tous les frais associés au bien immobilier, les taxes et les impôts. Après avoir acquis le bien immobilier, différents frais et taxes s’accumulent pendant la durée de détention du logement (ou de tout autre bien locatif, parking…). Ainsi, pour notre exemple, après avoir déduit les charges évaluées à 30% du loyer brut, l’investisseur perçoit véritablement 8.400 euros au lieu des 12.000 euros de loyers.

Dans notre exemple d’acquisition, en considérant un abattement de 30% sur les revenus fonciers dans le cadre d’un régime micro-foncier, seuls 6.580 euros sont soumis à l’impôt sur le revenu (9.400 euros multiplié par 30%). Si vos revenus totaux tombent dans la tranche d’imposition à 14%, et avec des prélèvements sociaux actuellement à 17,2%, alors vous payez 2.053 euros à l‘administration fiscale chaque année. Par exemple, lorsqu’un investisseur achète un appartement à 300.000 euros à Paris, il doit en plus verser, en moyenne, 9.000 euros de frais d’agence, 24.000 euros de frais de notaire et prévoir environ 5.000 euros de travaux. De la même manière, selon l’immeuble dans lequel vous comptez investir, les charges de copropriété peuvent passer du simple au double, s’il y a un gardien en plus d’un ascenseur et d’un parking sécurisé, notamment. Si vous décidez d’utiliser un moteur de recherche immobilier, la tâche sera plus simple.

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