Investissement Immobilier : Comment Evaluer le potentiel client ?

Investissement Immobilier : Comment Evaluer le potentiel client ?

17 octobre 2022 Non

Il sera souvent plus judicieux de choisir l’autre possibilité offerte par ce statut (obligatoire au-delà de 70 000 € de recettes annuelles ou 170 000 € dans le cas de la location saisonnière), à savoir le régime réel qui permet d’amortir le logement, le matériel et le mobilier et les gros travaux (autres que travaux d’entretien et de réparation) mais aussi de déduire de ses recettes : les frais d’acquisition (droits d’enregistrement) et frais de notaire lorsque la location meublée débute l’année de l’acquisition du bien ; les intérêts d’éventuels emprunts et frais de dossiers ; les travaux d’entretien et de réparations courants ; la taxe foncière ; les factures de petit équipement (vaisselle, petits électroménagers, décoration, linge, etc.) ; les honoraires de gestion ; les frais d’assurance ; les frais de tenue de comptabilité (et notamment les honoraires de l’expert-comptable) ; les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ; les abonnements et consommation (électricité, Internet, téléphone) dès lors qu’ils sont inclus dans le loyer. Pour échapper au matraquage fiscal et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, il est conseillé de recourir à la location meublée et d’opter pour le fameux statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui permet en deçà de 70 000 € de recettes annuelles ou 170 000 € dans le cas de la location saisonnière de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % de ses revenus fonciers.

Vous pouvez aussi choisir d’opter pour les frais réels si cela est plus avantageux pour vous que l’abattement des 30 % prévus. Les frais d’acquisition, comparables à un investissement en direct, représentent 5 % à 9 % de l’investissement. La loi Robien pour l’investissement immobilier locatif, qui peut faire bénéficier le propriétaire d’un logement d’une réduction d’impôt soumise à certaines conditions de durée minimale de location. L’activité de l’investissement locatif doit faire face à une nouvelle donne après avoir connu des conditions de crédit exceptionnelles avec des taux d’intérêt au plancher pendant une longue période. Il existe en outre des aides financières pour les primo-accédants de leur résidence principale, sous conditions de ressources. La liquidité est souvent plus faible que dans le cas d’une résidence principale mais là encore tout dépend de l’emplacement : un appartement sur la Croisette ou une maison sur le front de mer à Saint-Jean de-Luz trouvera preneur relativement rapidement. 17,2 % de prélèvements sociaux, ce qui augure un rendement très faible pour les ménages les plus imposés et pas extraordinaire non plus pour les autres. L’immobilier présente une faible corrélation, parfois négative, avec les autres grandes catégories d’actifs. Aucun signe de ralentissement ne se fait sentir, faisant de Paris une destination de plus en plus attrayante pour les investisseurs qui cherchent à tirer parti du marché immobilier en essor de la ville.

Cependant, si l’immobilier baisse et que la valeur de votre résidence principale baisse aussi, cela veut dire aussi que vous pouvez acheter un nouveau bien avec une surface plus grande ou des aménagements qui vont font envie (terrasse, jardin, etc.) pour moins cher qu’auparavant. Ce risque pourra être atténué avec un emplacement premium dont la baisse sera moins marquée en cas de chute du marché, d’où l’importance de la localisation du bien. Selon l’option choisie et le statut de l’investisseur qui s’y rapporte, le ticket d’entrée varie, tout comme le montant des bénéfices (loyers, dividendes, un toit sur la tête, etc.), le rendement du placement, sa liquidité, les risques encourus, le degré de diversification dont jouit l’investisseur, les contraintes en termes de gestion et d’entretien, ainsi que la possibilité ou non de recourir au crédit pour financer son investissement. Cependant, il est possible de déléguer la gestion de son bien à une société spécialisée et de souscrire une garantie loyers impayés qui couvrira en partie le manque-à-gagner. Attention, un bailleur a des droits et des devoirs mais aussi beaucoup de contraintes pour les investisseurs qui auront choisi de ne pas déléguer la gestion de leur(s) bien(s) à une société de gestion : achat du ou des bien(s), diagnostics obligatoires et état des lieux à chaque changement de locataire, organisation des visites, rédaction du bail, assemblées générales, régularisation des charges, entretien et travaux, déclarations fiscales.

Avec les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, l’investisseur est propriétaire associé puisqu’il détient des parts de cette société de placement uniquement dédiée à l’immobilier qui a l’avantage d’être composé d’un parc immobilier relativement conséquent et parfois réparti en de très nombreux emplacements, assurant ainsi à l’investisseur une bonne diversification de son investissement. Enfin, le risque de moins-value est réel et dépend là aussi de l’emplacement et du contexte de marché. Il est très important, avant de s’engager, de calculer la rentabilité locative du bien, par exemple au moyen du TRI ou Taux de Rentabilité Interne qui prend en compte les flux entrants et sortants sur toute la durée du placement : d’un côté, revenus du loyer (qui peuvent varier dans le temps), réductions d’impôt éventuelles, plus-value éventuelle à la revente ; de l’autre côté, l’apport éventuel, les frais de dossier d’emprunt, les mensualités du crédit immobilier, l’entretien, la taxe foncière, la moins-value éventuelle lors de la revente, ainsi que les conséquences fiscales des revenus.